Défiscalisation : Démembrement de propriété

Démembrement de propriété

En droit, la propriété d’un bien se répartit entre l’usus (le droit de détenir et d’utiliser), le fructus (le droit de percevoir les revenus) et l’abusus (le droit de disposer).

Un propriétaire jouit d’un bien en pleine propriété lorsqu’il dispose de ces 3 droits.

Néanmoins, il est possible de diviser ou « démembrer » le droit sur un bien immobilier entre l’usufruit (usus et fructus) et la nue-propriété (abusus).

Ainsi, le démembrement de propriété constitue une solution pertinente pour investir dans l’immobilier. L’investisseur acquiert un bien à une valeur inférieure de celle de la pleine propriété : généralement 60 %, soit une décote correspondant à la valeur des loyers qu'il aurait perçus durant la période. L’usufruit est cédé à une autre partie qui en a la jouissance et en supporte toutes les charges pendant la durée du démembrement. À son terme, qu’on appelle le remembrement, l’investisseur nu-propriétaire reprend tous ses droits sur le bien dont il peut alors disposer comme il l’entend.

La transmission de patrimoine immobilier constitue un autre cas de recours fréquent au démembrement de propriété. En matière de donation par exemple, il permet de transmettre la nue-propriété d’un bien en bénéficiant d’une fiscalité allégée (calculée sur la valeur de la nue-propriété seulement) : le donateur conserve la jouissance du bien, dont la pleine propriété revient ensuite à ses héritiers sans droits de succession additionnels.